24日晚，相信良多在關(guān)注房地產(chǎn)的朋友，都看到了這樣的動(dòng)靜：

據(jù)新民網(wǎng)報(bào)道，2月23日，在上海市消保委召開(kāi)的上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿足度調(diào)查發(fā)布會(huì)上，宣布了兩個(gè)案例，直指鏈家。證據(jù)指明鏈家涉嫌隱瞞真實(shí)信息，將處于典質(zhì)貸款等無(wú)法順利進(jìn)行交易狀態(tài)下的房屋掛牌出售，引誘和誤導(dǎo)不知情的消費(fèi)者購(gòu)買，同時(shí)還提供高息貸款服務(wù)。

2月24日上午，上海市住建委約談了鏈家的相關(guān)負(fù)責(zé)人。初步發(fā)現(xiàn)，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為，有關(guān)方面已決定開(kāi)展正式調(diào)查，并要求鏈家公司積極配合。

就在同時(shí)段，鏈家團(tuán)體位于上海市場(chǎng)的更多門店被發(fā)現(xiàn)溘然撤下了全部的櫥窗廣告。作為一名房產(chǎn)中介的潛伏用戶，我不得不仔細(xì)去捋一捋畢竟發(fā)生了什么？

沒(méi)想到這么一掰扯，發(fā)現(xiàn)，可能整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)都在悶聲作大死。

鏈家的房產(chǎn)金融版圖

成立于2001年的鏈家，作為房產(chǎn)中介行業(yè)的「老炮兒」。近兩年，作為曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿，鏈家屢次用步履證實(shí)著自己的巨頭地位。即使在互聯(lián)網(wǎng)浪潮的沖擊下，仍舊能夠成長(zhǎng)為行業(yè)巨頭，就是由于其過(guò)硬的治理和服務(wù)體系，并且能夠「與時(shí)俱進(jìn)」。

目前，鏈家主要的業(yè)務(wù)分三大塊：資產(chǎn)治理（丁丁租房、自如家）、交易治理（新居、二手房）、金融治理（鏈家理財(cái)、理房通等），三者之間相互促進(jìn)。

鏈家理財(cái)是鏈家旗下的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺(tái)，號(hào)稱「首創(chuàng)房產(chǎn)買賣-支付-理財(cái)」的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式。

鏈家理財(cái)在線上對(duì)接有投資理財(cái)需求的投資人，而在線下去對(duì)接在鏈家辦理購(gòu)房業(yè)務(wù)的業(yè)主。借款人大多來(lái)自鏈家房屋買賣客戶，主要用于借款人房產(chǎn)交易過(guò)程中所產(chǎn)生的短期資金周轉(zhuǎn)，好比業(yè)主賣房 需要還清銀行按揭、買房客戶因銀行批貸放款較慢而無(wú)法支付尾款、業(yè)主換房、房屋典質(zhì)借款等。

除此之外，在鏈家的金融體系中還有2006年景立的北京中融信擔(dān)保和2015年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的理房通，鏈家理財(cái)由北京中融信投資擔(dān)保有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，而理房通是鏈家團(tuán)體旗下第三方支付平臺(tái)，于2014年7月獲得中國(guó)人民銀行頒發(fā)的《支付業(yè)務(wù)許可證》，也是目前海內(nèi)唯逐一家持牌房屋擔(dān)保支付平臺(tái)。

理房通承擔(dān)的支付功能，主要是為二手房屋買賣雙方提供房屋「資金托管」，以及支持房屋定金、房款、物業(yè)交割保證金、劃轉(zhuǎn)建委等多種資金托管，以保證二手房交易過(guò)程中的資金安全。

有了房地產(chǎn)這種號(hào)稱最安全最靠譜的資產(chǎn)，看上去「互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)+金融」的模式的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低：房產(chǎn)中介手里關(guān)于客戶有幾套房、月供多少的「大數(shù)據(jù)」，是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)做風(fēng)控時(shí)最強(qiáng)的一顆定心丸，而互聯(lián)網(wǎng)金融可認(rèn)為新居、二手房的買賣提供非常重要的匡助。

鏈家副總裁、CFO 魏勇在 2015年 接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪時(shí)曾表示：“目前（鏈家）金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近 10%，在未來(lái) 5年 里做到 50%也是有可能的。” 截至 2016年2月23日，平臺(tái)累計(jì)投資金額已超過(guò) 1755 億元，用戶超 31 萬(wàn)，單日最高成交量近 2 億，日均成交量超過(guò) 3800 萬(wàn)元，人均投資金額超過(guò) 16 萬(wàn)元。

既然金融與房產(chǎn)是天作之合，鏈家的理財(cái)產(chǎn)品又可以「讓買房變得更簡(jiǎn)樸」，又怎么會(huì)遭到有關(guān)部分的連續(xù)打擊呢？

事情正在起變化

題目就出在鏈家自己身上。

細(xì)心的人能夠發(fā)現(xiàn)，在鏈家理財(cái)?shù)木W(wǎng)站上，幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔(dān)保提供本息保證。事實(shí)上，工商資料中的中融信擔(dān)保，其獨(dú)一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

（相關(guān)工商資料信息來(lái)自企查查）

理房通注冊(cè)于2013年8月，法人為單一剛，身份是鏈家地產(chǎn)的執(zhí)行董事。理房通的股東為中融信擔(dān)保和北京中和泰投資咨詢有限公司兩家，而北京中和泰投資咨詢有限公司的股東除鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉外，還有鏈家地產(chǎn)副總裁王擁群。

（相關(guān)工商資料信息來(lái)自企查查）

據(jù)2015年鏈家理財(cái)?shù)哪陥?bào)顯示，平臺(tái)累計(jì)成交額為138億，月均勻交易額超過(guò)10億，單日融資過(guò)億，以鏈家理財(cái)兩個(gè)月至一年的標(biāo)計(jì)算， 存量最少在20億以上。而中融信作為擔(dān)保，其工商注冊(cè)登記顯示注冊(cè)資金為50000萬(wàn)，鏈家理財(cái)?shù)膿?dān)保額度已經(jīng)超過(guò)擔(dān)保公司的注冊(cè)資本金。

實(shí)際上，在23、24日曝出鏈家的侵權(quán)題目之前，除了去年9月有媒體指出鏈家金融平臺(tái)的逾額擔(dān)保現(xiàn)象。中融信擔(dān)保只是具有一般性經(jīng)營(yíng)合同擔(dān)保資格的公司，并非是一家具有融資性擔(dān)保資格的公司。

在鏈家之前的角色設(shè)定當(dāng)中，「理房通以第三方監(jiān)管平臺(tái)的形式切入房產(chǎn)交易。買賣雙方簽訂合同后，首付款直接打給理房通，買賣雙方都能看到首付已經(jīng)入賬。同時(shí)由理房通對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行鑒定，確認(rèn)交易可以進(jìn)行，再將首付款打給賣家。在整個(gè)過(guò)程種由理房通來(lái)監(jiān)管資金的安全，讓買賣雙方都放心交易。」

而最近一篇人民網(wǎng)的相關(guān)報(bào)道指出，理房通可能存在凍結(jié)資金使用不透明的題目。原本鏈家理房通承擔(dān)的只能是「資金托管」，但因?yàn)槟壳跋嚓P(guān)的監(jiān)管劃定仍未對(duì)資金存管的第三方機(jī)構(gòu)作出嚴(yán)格限制，理房通實(shí)際承擔(dān)的功能也更偏向于「資金存管」。

各位看明白了嗎？也就是說(shuō)，鏈家既做了球員，又當(dāng)了裁判，其房產(chǎn)金融的平臺(tái)端、支付端、擔(dān)保端和線下業(yè)務(wù)端悉數(shù)是自己設(shè)立或是直接治理的公司，這樣的模式導(dǎo)致其金融平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)不分散，一旦發(fā)生壞賬，或者擔(dān)保公司審核借款尺度放松，抑或是資金鏈斷裂，鏈家金融的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)是系統(tǒng)性的，并且難以卡斷風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

自從2014年11月鏈家理財(cái)上線以來(lái)，截止到2015年Q3，鏈家理財(cái)累計(jì)投資額達(dá)到93.7億元，投資用戶超過(guò)27萬(wàn)人，人均投資金額14.27萬(wàn)元，重復(fù)投資率為80%，對(duì)比的是余額寶人均投資金額為4000元。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)20%的收入，鏈家理財(cái)CEO魏勇猜測(cè)未來(lái)5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤(rùn)。

固然大家或多或少的對(duì)鏈家為代表的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融有質(zhì)疑，但究竟鏈家理財(cái)?shù)拇_取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。沒(méi)想到，剛過(guò)完元宵節(jié)，鏈家就失事了。

鏈家錯(cuò)在哪？

我們翻過(guò)頭來(lái)看看，這次事件的導(dǎo)火索。據(jù)媒體表露：鏈家中介先是欺瞞了上海黃先生房產(chǎn)的典質(zhì)情況和房主的信譽(yù)情況，在黃先生支付了七成首付后，屋子卻接連被三家法院查封。而過(guò)錯(cuò)方鏈家，則要求黃先生將父母名下資產(chǎn)作為典質(zhì)資產(chǎn)，以此作信用擔(dān)保才肯繼承辦理交易。

另一個(gè)「受害者」莊先生支付了定金后，在簽訂正式協(xié)議前才被告知，自己相中的房屋有 167 萬(wàn)元的典質(zhì)貸款，房產(chǎn)證無(wú)法辦理，而這筆典質(zhì)貸款竟然是由鏈家中介以工作職員名義借給上家、以供其購(gòu)買其他房產(chǎn)的。

從這兩個(gè)案例來(lái)看，鏈家的上海公司錯(cuò)在了「一房?jī)沙浴�，以及挪�?dòng)「理房通」幫忙托管的沉淀資金。

實(shí)際上，傳統(tǒng)中介對(duì)買賣雙方的保障是比較低的，鏈家加強(qiáng)了對(duì)買賣雙方和中介三方的保障，那就是要求買賣雙方的資金保障都留在鏈家。而買賣方所有涉及的資金都會(huì)在鏈家沉淀一定的時(shí)間，從這個(gè)角度看，「理房通」和「支付寶」擔(dān)保淘寶交易是完全一致的。

購(gòu)房者預(yù)支的定金與購(gòu)房首付款被「理房通」凍結(jié)在第三方賬戶，直到房屋過(guò)戶結(jié)束后才將資金解凍，轉(zhuǎn)給賣房客戶，避免泛起因房屋產(chǎn)權(quán)題目導(dǎo)致買方客戶無(wú)法過(guò)戶，或因買方客戶購(gòu)房資金不夠，致使賣方客戶“錢房?jī)墒?rdquo;等現(xiàn)象的泛起。

但這個(gè)賬戶實(shí)際上通過(guò)其全資子公司中融信的擔(dān)保。中融信負(fù)責(zé)鏈家地產(chǎn)所有房屋交易的產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、資金托管、房屋按揭貸款以及融資業(yè)務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士稱，「假如托管資金存放在銀行，銀行接受指令進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，平臺(tái)就能夠與資金隔絕。

但是鏈家地產(chǎn)作為交易中介，鏈家理房通而非銀行作為資金托管和支付平臺(tái)，理房通就會(huì)形成資金沉淀，形成了資金池。在信息不夠充分透明的情形下，難以實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向。」

在擁有巨額資金沉淀后，原本扮演了「資金托管」的鏈家徐徐做起了「資金存管」。

有分析人士稱，鏈家2015年二手房成交預(yù)計(jì)4000億，以均勻40%的首付預(yù)估，全年的首付資金1600億，天天的資金沉淀4.28億，按均勻每個(gè)交易沉淀10天資金計(jì)算，按8%年利計(jì)算，2015年預(yù)計(jì)可帶來(lái)9380萬(wàn)的收益，當(dāng)然鏈家若將該資金用作他途獲得的收益將會(huì)更大。莊先生的案例就充分證實(shí)，鏈家的確動(dòng)用了資金池中的錢，去放貸。

固然存在風(fēng)險(xiǎn)，假如鏈家自己的自控力夠強(qiáng)，其金融體系現(xiàn)在也不會(huì)受到如斯詬病。但在貿(mào)易利益眼前，說(shuō)實(shí)話，有幾家房產(chǎn)中介能忍住。

我不是針對(duì)誰(shuí)，在座的大部門房產(chǎn)中介，你們都有可能步鏈家的后塵

互聯(lián)網(wǎng)金融的概念是火的不要不要的，近年來(lái)相關(guān)的金融項(xiàng)目與創(chuàng)業(yè)公司雨后春筍般的成長(zhǎng)起來(lái)。2013年，全國(guó)的P2P平臺(tái)只有800家，一年后為1613家。到了2015年，海內(nèi)的P2P平臺(tái)累計(jì)已達(dá)到了4329家。

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與金融的結(jié)合也是理所應(yīng)當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)也更小。各大地產(chǎn)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司絕對(duì)不會(huì)錯(cuò)過(guò)這樣的發(fā)展機(jī)遇。

好比，萬(wàn)科與民生銀行推出的「萬(wàn)民寶」，綠地推出的「地產(chǎn)寶」，平安好房推出的「好房貸」等。而在房產(chǎn)中介們中，偉業(yè)我愛(ài)我家推出了「我家貸」，搜房的「天下貸」，鏈家的「家多寶」，世聯(lián)行的「家園云貸」，此外中原、Q房網(wǎng)、房多多、安居客、易居中國(guó)等等都跨界搞了金融。

這么多房產(chǎn)中介做金融，為什么單單鏈家被拎出來(lái)示眾，這只是鏈家一家的「原罪」嗎？

二手房市場(chǎng)本來(lái)就是一個(gè)國(guó)家政策、交易營(yíng)銷環(huán)節(jié)完全信息分歧錯(cuò)誤稱的市場(chǎng)，由于樓盤、交通、樓層、裝修的差異二手房?jī)r(jià)格差異較大，普通購(gòu)房者很難正確衡量國(guó)家政策及附加因素對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。

二手房交易市場(chǎng)一直就存在虛假房源盛行的題目。良多房產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)渠道僅僅是中介吸引用戶到店的一種渠道，網(wǎng)上掛出的房源也大多是虛假的，所以真正的二手房購(gòu)買者想要消除價(jià)格不透明，只能在實(shí)際查看多家實(shí)際房源后才能了解到大概的市場(chǎng)價(jià)位。

兩個(gè)案例中，鏈家提供的資金本錢同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率，也高于此前劃定的18%的貸款利率上限。固然并未有明確證據(jù)證實(shí)鏈接在墊資過(guò)程中的資金來(lái)源是否違規(guī)，但是至少?gòu)那f、黃兩人的案例來(lái)看，該墊資款的資金風(fēng)險(xiǎn)仍長(zhǎng)短常高的，而且利潤(rùn)很大。

有分析以為，這次有關(guān)部分要求鏈家下線金融產(chǎn)品，并不是簡(jiǎn)樸懲罰鏈家，而是出于中介公司和部門購(gòu)房者「場(chǎng)外配資」行為所暴露出的危險(xiǎn)氣味。在過(guò)去，購(gòu)房者購(gòu)買一套房屋，首套房杠桿比率約1:3，目前購(gòu)房者利用「鏈家」金融杠桿支撐點(diǎn)，場(chǎng)外配資動(dòng)輒1:5甚至1：7的連環(huán)杠桿比例。

通過(guò)各大中介公司公然宣傳數(shù)據(jù)可以推出：鏈家銷售額中大約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛(ài)我家大約有800億元，整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)「場(chǎng)外配資」實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交金額早已超過(guò)1萬(wàn)億元，這樣客觀事實(shí)造成上海市政府擔(dān)心系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)性爆發(fā)。

有了E租寶的前車之鑒，地方政府的擔(dān)憂不是沒(méi)有理由。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易過(guò)程中，從開(kāi)始到購(gòu)房手續(xù)全部辦完，是有一定周期的。而在這期間，房產(chǎn)中介可以沉淀大量的資金。

從這次的鏈家事件來(lái)看，在利益驅(qū)動(dòng)下，一些房產(chǎn)中介為了尋求利益最大化，利用自身在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的上風(fēng)地位，不惜違法操縱。另一方面，中國(guó)的房產(chǎn)中介市場(chǎng)多年來(lái)始終缺乏同一的指導(dǎo)和規(guī)劃，且缺乏同一的誠(chéng)信治理機(jī)制。

在面臨日益火爆的互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)，相關(guān)的法律軌制、監(jiān)管并沒(méi)有及時(shí)跟上，給一些無(wú)良中介提供了可乘之機(jī)。

鏈家的「罪」不止于鏈家，由于你們個(gè)個(gè)都還在犯。